Zertifizierter Immobiliengutachter
Frederik Stockhausen

Die Bestimmung der Restnutzungsdauer ist aus mehreren Gründen für die Betrachtung von Immobilien über ihren Lebenszyklus hinweg von Bedeutung:

Relevanz in der Wertermittlung: Die Restnutzungsdauer beeinflusst maßgeblich Kaufpreise und deren Unterschiede. Sie ist als wertbeeinflussende Größe in Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertmodellen etabliert.

Relevanz in der Investitionsplanung: Die Strategie für Instandhaltungsmaßnahmen einer Immobilie basiert auf ihrem aktuellen Zustand und dem prognostizierten Abnutzungsverlauf. Planungen umfassen den Vergleich verschiedener Instandhaltungsoptionen, die Berücksichtigung einer vorgegebenen Nutzungsdauer und die Festlegung eines Rest- oder Mindestabnutzungsvorrats.

Steuerliche Relevanz: Die gesetzlichen AfA-Sätze (2 %, 2,5 % oder 3 %) leiten sich von einer allgemeinen Nutzungsdauer von 50, 40 oder 33 Jahren ab. Die genaue Ermittlung der tatsächlichen Nutzungsdauer ist entscheidend für die Anwendung von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.

Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer ist besonders vorteilhaft für Immobilien, deren Baujahr und aktueller Zustand eine verkürzte Nutzungsdauer nahelegen. Gebäude, die älter als 30 Jahre sind und nicht kernsaniert wurden, bieten hier die besten Voraussetzungen. Bei Gewerbeimmobilien kann sich ein solches Gutachten bereits ab einem Alter von zehn bis zwanzig Jahren lohnen.

Ein Nutzungsdauer-Gutachten ist nur dann sinnvoll, wenn die Gebäude-AfA steuerlich geltend gemacht werden kann. Dies trifft beispielsweise nicht auf selbstgenutzte Einfamilienhäuser zu oder auf Immobilien, die durch Schenkung oder Erbschaft übertragen wurden und bereits länger als 50 Jahre im Familienbesitz sind.

Die Gebäude-AfA stellt einen jährlichen Betrag dar, der steuerlich als abzugsfähiger Aufwand geltend gemacht werden kann. Diese steuerliche Regelung, die üblicherweise als Prozentsatz des Gebäudewerts berechnet wird, reduziert die Steuerlast ohne direkte Kosten und verbessert somit den Netto-Cashflow einer Immobilie.

Investoren können durch die Abschreibung den angenommenen Wertverlust einer Immobilie über deren Nutzungsdauer steuerlich nutzen.

Auch für Eigentümer, die ihre Immobilie langfristig halten möchten, bietet eine verkürzte Abschreibungsdauer Vorteile.

Zwar ist die Immobilie in diesem Fall früher – beispielsweise nach 30 Jahren – vollständig abgeschrieben. Jedoch führt dies zu einem höheren Netto-Einkommen über diese 30 Jahre, welches für neue Investitionen oder Immobilienkäufe genutzt werden kann.

Ein Verkauf der Immobilie nach kurzer Zeit, etwa nach zehn Jahren, ohne die Vorteile einer verkürzten Abschreibungsdauer genutzt zu haben, würde hingegen einen Großteil des steuerlichen Potenzials ungenutzt lassen.

Die Bestimmung der Restnutzungsdauer erfolgt nach § 4 Abs. 3 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), wobei das Alter des Gebäudes als Ausgangspunkt dient.

Wurden am Bewertungsobjekt umfassende Modernisierungen vorgenommen, kann dies zu einer „Verjüngung“ des Gebäudes und somit zu einer Anpassung der Nutzungsdauer führen.

Neben dem Baujahr, das die gesetzliche Abschreibungsdauer maßgeblich beeinflusst, spielen weitere Faktoren eine entscheidende Rolle bei der Berechnung der Restnutzungsdauer.

Dazu gehören die Tragstruktur, die Art der Immobilie, der Modernisierungsgrad, eventuelle frühere Gebäudeschäden, der CO₂-Fußabdruck sowie zukünftige Planungen.

Obwohl eine Besichtigung der Immobilie nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, kann sie in bestimmten Fällen sinnvoll sein, um Rückfragen von Finanzämtern zu minimieren und die Akzeptanz des Gutachtens zu fördern.

Eine umfassende und präzise Bewertung wird durch eine Besichtigung vor Ort zusätzlich unterstützt.

Für die Erstellung eines Gutachtens sind in der Regel folgende Dokumente erforderlich:
• Grundrisse (z. B. aus Bauakten, Aufteilungsplänen, Exposés oder Vermietungsplänen)
• Energieausweis (Ausnahmen für Gewerbe- und Denkmalobjekte möglich)
• Fotos (Außenansichten, Treppenhaus, Fenster, Bäder, Innenausbau, Dach, Heizungsanlage, sowie Fotos von Schäden und Defekten)

Es ist wichtig, ausschließlich Unterlagen und Fotos des zu bewertenden Objekts einzureichen. Das Gutachten kann auch bei unvollständigen Unterlagen beauftragt werden; fehlende Dokumente können später nachgereicht werden.

Kein Problem – wir lassen Sie damit nicht allein. Sollten Ihnen einzelne Unterlagen fehlen, unterstützen wir Sie gerne bei der Beschaffung.
Auf Wunsch übernehmen wir auch die vollständige Anforderung der benötigten Unterlagen bei den zuständigen Behörden für Sie.

So stellen wir sicher, dass dem Gutachten nichts im Weg steht und Sie möglichst wenig Aufwand haben.

Für kürzlich erworbene Immobilien, bei denen noch keine Steuererklärung eingereicht wurde, empfiehlt sich der Zeitpunkt des wirtschaftlichen Besitzübergangs als Bewertungsstichtag.

Wurden bereits steuerliche Abschreibungen für die Immobilie vorgenommen, ist der Jahresanfang (01.01.XXXX) des noch nicht veranlagten Jahres ratsam.

Nach der Beauftragung und dem vollständigen Vorliegen aller benötigten Unterlagen beträgt die Bearbeitungszeit in der Regel ein bis drei Wochen. Wir garantieren zudem einen Besichtigungstermin innerhalb von nur 3 Werktagen, damit der Prozess zügig starten kann.

Für jedes Gutachten bieten wir einen transparenten Festpreis an, der sich nach Art, Größe und Komplexität des jeweiligen Objekts richtet. Sie erhalten von uns vorab ein verbindliches Angebot – ohne versteckte Kosten.

In den meisten Fällen hat sich die Investition bereits nach kurzer Zeit durch die steuerlichen Vorteile amortisiert. Eine verkürzte Restnutzungsdauer kann Ihre jährliche Abschreibung deutlich erhöhen – und somit Ihre Steuerlast senken.

Ja, ab einer Beauftragung von fünf Gutachten innerhalb einer Woche wird ein attraktiver Mengenrabatt angeboten.

Bei weniger als fünf Gutachten oder einer gestaffelten Beauftragung über einen längeren Zeitraum sind Rabatte aufgrund des hohen Aufwands nicht möglich.

Die Gutachten werden in der Regel von den Finanzämtern anerkannt.

Im Falle einer unerwarteten Nichtanerkennung wird Unterstützung bei der Einspruchseinlegung geboten. Bisher wurden alle formulierten Einsprüche erfolgreich durchgesetzt.

Die Gebäude-AfA ist eine Besteuerungsgrundlage, die jährlich neu festgesetzt werden kann.

Eine einmal anerkannte verkürzte Restnutzungsdauer wird jedoch üblicherweise in den Folgejahren beibehalten, bis die Immobilie vollständig abgeschrieben oder verkauft wird.

Es sind keine Fälle bekannt, in denen eine bereits anerkannte verkürzte Restnutzungsdauer nachträglich aberkannt wurde.

Bei einer geerbten Immobilie tritt der Erbe in die steuerliche Position des Erblassers ein (sogenannte „Fußstapfentheorie“).

Die Anschaffungskosten des Gebäudes werden übernommen, und der Restwert kann mit dem ursprünglichen Abschreibungssatz und -betrag geltend gemacht werden.

Ist die Immobilie jedoch bereits 50 Jahre im Besitz des Erblassers gewesen, ist sie vollständig abgeschrieben, und eine weitere Abschreibung ist nicht mehr möglich.

Grund und Boden werden als unvergänglich betrachtet. Im Gegensatz dazu ist die Nutzungsdauer von baulichen Anlagen auf einem Grundstück begrenzt.

Abnutzung, Verschleiß und Alterungsprozesse führen über die Lebensdauer einer Immobilie zu einem Wertverlust, der steuerlich über die Abschreibung (AfA) geltend gemacht werden kann.

Ja, die Kosten für das Gutachten können bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden.